去年刚经历管理层交棒的龙湖集团，在新任董事长兼CEO陈序平的带领下，于3月17日举行了2022年业绩会。

(资料图片)

对于外界关心的“完成交班后，吴亚军在公司角色如何”的问题，陈序平表示，吴总是龙湖最大的股东，并且她作为集团战略顾问，也会提出非常宝贵的意见，未来她会坚定支持龙湖管理层。

从去年2月底接任CEO，再到10月底从吴亚军手上接过董事长职位，41岁的陈序平迎来职业生涯的高光时刻——开始掌舵营收超2000亿的龙头房企。

过去一年，在房地产行业的周期性调整中，龙湖保持了稳定增长。

龙湖集团公布的2022年报显示，去年实现营业收入2505.7亿元，同比增长12.2%；业务毛利530.4亿元，毛利率为21.2%，实现归属于股东的核心净利润225.4亿元，与2021年基本持平。

在房地产开发业务方面，龙湖集团去年实现合同销售额约2016亿元，位居行业前十。截至2022年末，龙湖集团已售但未结算的合同销售额还有2270亿元。

谈及今年的销售目标，龙湖集团执行董事兼高级副总裁张旭忠表示，“今年还会采用相对弹性的供货策略。去年龙湖大概去化比在58%，按照目前的运营节奏安排，以及未来获取的新项目，预判今年去化率可达65%。”

去年如期兑付境内外债券后，龙湖在财务上仍保持“三道红线”绿档。数据显示，其剔除预收账款后的资产负债率为65%，净负债率为58%，现金短债比为3.52倍。

龙湖集团CFO赵轶表示，在波动的市场环境中，集团时刻保持低杠杆、安全性，并提前布局偿债计划，并于去年底已对2023年到期的境外债务全部提前偿还。

债务结构上，一年以内到期的短期债务占10%，债务压力可控，外币债务占比23%，其中外币债务掉期比例至98%，基本完全规避汇率风险。

在财务稳健的前提下，陈序平在年报中表示，地产行业经历了深度调整，拐点已现。“去年新房销售规模下降26.7%至13.3万亿人民币，需求逐步回归，城市持续分化。我们始终坚定看好这个10万亿量级的支柱产业。”

从具体销售区域来看，龙湖在长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额分别为775.8亿元、414.0亿元、393.9亿元、251.3亿元及180.9亿元，分别占集团合同销售额的38.5%、20.5%、19.5%、12.5%及9.0%。

其中有3个规模超过百亿的城市，即杭州、合肥、成都在2022年的销售额分别为219.29亿元、145.78亿元及129.12亿元。

在行业持续调整之下，龙湖2022年毛利率保持在21.2%。毛利率修复问题备受关注，赵轶在发布会上回应界面新闻称，毛利率希望回归到集团整体25%以上，新房20%以上的稳定阶段。这两年，整体的毛利率大概在20%左右，新房销售在15%~20%的阶段过渡。

“现在整个行业已经摆脱了过去高毛利率、高杠杆的阶段，而进入持续的稳定发展阶段，所以毛利率能够赚取合理的利润，同时周转更加安全，售价更加合理，这样的状态是我们所喜欢的，也是适合企业可持续发展的。”

另外，在今年多年房企因大幅计提减值导致亏损时，赵轶则表示，龙湖整体不存在减值准备，因为过去形成的土地成本相对可控。

土储方面，龙湖集团在2022年新增土储448万平方米，其中权益面积为291万平方米，截至报告期末，龙湖集团的土地储备合计约5795万平方米，权益面积为3975万平方。

这种“可控性”对新的一年来说依然重要，张旭忠表示，在拿地方面，龙湖今年将严守投资纪律，确保地块周转率以及利润率，拿地毛利率会保持在20%以上，股东净利率在12%以上。

拿地策略将做到坚持以销定制，把握好节奏。拿地投资额和销售回款动态匹配。同时，还尽可能的做到优中选优。同时将聚焦于20个主力城市和14个机会城市布局。聚焦于城市的核心区域。

之所以更聚焦，与市场复苏中高能级城市显然更为坚挺有关。

张旭忠在会议上表示，2月份龙湖全口径销售是174亿，同比增长了86%，环比增长了61%。其中，杭州、成都、武汉、西安等城市签约成交金额整体同比上涨了20%，相对能级比较低、比较弱的城市还是继续在承压。

除了地产主业，陈序平更侧重亲自回答经营性业务的发展。去年吴亚军交班的投资者会议上，陈序平就指出，龙湖未来五年的目标经营性航道能够产生的利润占比要过半，收入占整个集团的30%。

陈序平所指的经营性航道即运营(商业投资、长租公寓)、服务(物业管理、智慧营造)两大业务板块，与地产业务共同构成龙湖如今“1+2+2”的多业务协同局面。

从年报数据看，2022年龙湖集团的运营及服务收入为235.5亿元，较2021年同比增长25%。2022年运营业务不含税租金收入为118.8亿元，较上年增长14.1%，运营毛利率为75.6%，较上年增长0.9%。

其中运营业务主要为商业投资何长租公寓冠寓。截至2022年末，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业商场建筑面积为722万平方米(含车位总建筑面积为927万平方米)，整体出租率为93.9%。

长租公寓品牌“冠寓”已开业11.6万间，规模居行业第二，整体出租率为88.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为91.1%。

服务业务方面，龙湖智创生活的物业在管面积3.2亿平方米。服务业务及其他不含税收入为116.7亿元，较上年增长38.6%；服务业务及其他毛利率为28.9%，较上年增长9.7%。

值得一提的是，龙湖此前将物业管理板块拟分拆上市，赵轶回复上市进程时表示，“我们也关注到目前整个市场情绪有一些复苏，然后也是保持关注，保持主动性，不着急，顺势而为”。

至于龙湖去年新推出的代建品牌“龙湖龙智造”，据赵轶介绍，截至目前龙智造一共获取了40个项目，超过700万平方米。龙湖没有为这个航道设立更多的目标，更多的是让它跑出生意逻辑，把口碑做起来，慢慢地做长远、做好。

在业绩会上，陈序平再次提到，2022年龙湖非地产开发业务利润占比27%，未来5年以内占比将提升至50%以上，让龙湖的利润盘面更加健康。

（文章来源：界面新闻）

关键词：