购房者掀起的这波“提前还贷”热潮，或将进一步延续。

(资料图片仅供参考)

“在楼市景气度不佳的背景下，国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素已发生转变。2023 年一季度居民提前偿还房贷一度成为热潮，推动 RMBS基础资产提前还款率跳涨。”6月20日，国际评级机构惠誉子公司惠誉博华在《透过RMBS看房贷提前还款》这一研报中表示：“2023年第一季度末，其发布的银行间RMBS提前还款率指数跳升6个百分点，上涨至14.45%，为近五年最高值。在楼市复苏缓慢的背景下，提前还贷潮也致使银行存量个人房贷规模面临收缩压力。”

6月20日，贷款市场报价利率（LPR）如期下调，1年期LPR、5年期以上LPR均环比下降10个BP。业内人士分析认为，提前还贷的趋势或将延续，按揭贷款早偿压力不容忽视。上述报告也预计：“提前还款率或在二季度再创新高。”

动因转变，提前还款的趋势或将持续

据了解，美国、日本等发达国家，借款人可以在房贷利率下行的时候向金融机构申请重新定价，将当前住房贷款置换成利率更低房贷，因此房贷市场的利率价格是驱动借款人提前偿还住房贷款的主要驱动因素之一。惠誉博华表示：“与上述国家不同，目前国内明确禁止住房贷款的转按揭业务，因此，在过去国内个人住房贷款提前还款的主要驱动因素是出售抵押的房产、结清贷款，因此提前还款中全额提前还款占绝大部分。”

从惠誉博华的研究报告来看，过去国内借款人提前偿还住房贷款的主要原因是出售房产，因此提前还款率与商品房成交量之间存在正相关性，而较低的房贷利率对楼市有重要的刺激作用，2015年到2021年新发放个人住房贷款利率与商品房成交面积之间本身存在显著的负相关性，因此亦可以观察到提前还款率与新发放房贷利率之间存在负相关性，但这些相关性在2022年后均已消失，侧面反映了2022年后出售房产不再在借款人提前偿还房贷的动因中占主导。

惠誉博华认为，在当前楼市景气度低的情况下，借款人提前还款的主要动机已经变为减少利息支出， 而首套个人住房贷款利息支出可用于抵扣个人所得税，不少符合条件的借款人在提前还款的同时会保留一定金额的房贷用于抵税，因此全额提前还款比重可能已大幅下降，部分提前还款或已占主导地位。

“目前，国内大部分个人住房贷款采用浮动利率，因此存量个人住房贷款利率亦随LPR的走低而下降，借款人房贷利息支出有所减少。然而，由于对未来的就业稳定及收入增长信心不足，且近期以银行理财产品为代表的个人投资收益普遍不及预期，部分居民在一季度获得年终奖等季节性收入时选择将闲置资金用于提前偿还房贷。”对于提前还款的动因，惠誉博华在上述研报中这样表述。

自2019年以来，LPR持续处于下行区间。2022年8月，5年期LPR就已降至4.30%，随后一直持平。

2023年6月15日，央行下调中期借贷便利（MLF）利率，随后LPR也迎来一定调降空间。6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布了新一期贷款市场报价利率（LPR）。其中，1年期LPR、5年期以上LPR均环比下降10个BP，分别降至3.55%、4.2%，结束了连续9个月的“按兵不动”。

LPR如期下调，房贷利率有望突破4%关口，但市场观点普遍认为，随着存款利率下降，活期存款的利率聊胜于无，定期存款的利率也大幅下降，理财产品的投资收益不及预期，加上新增按揭贷款利率持续下降等因素，提前还款的趋势或将持续。

提前还款率涨至近五年最高，或在二季度再创新高

据惠誉博华发布的数据，2023 年第一季度末，银行间 RMBS 提前还款率指数跳升6个百分点，上涨至 14.45%，为近五年最高值。同时，在楼市复苏缓慢的背景下，提前还贷潮也致使银行存量个人房贷规模面临收缩压力。

“需求不足仍然是潜在问题，5月贷款增量仍明显小于2019、2021年等正常年份。在零售贷款增长结构中，真正反映居民消费意愿的信用卡、车贷和住房按揭贷款，今年1-5月份投放不容乐观。当前零售贷款里占比较高的多为个人经营贷。由于消费需求较为疲软，从去年开始消费贷利率已逐步进入‘3时代’，且二季度以来有进一步下行之势。另一方面，在居民中长期贷款中，虽然显示一定幅度的正增长，但扣除个人经营贷等影响，5月份居民按揭贷款仍可能呈现‘0’增长。”光大证券金融业首席分析师王一峰近期在研报中指出：“按揭贷款早偿压力不容忽视。”

民生银行首席经济学家温彬也表示，当前在房地产市场活跃度再度回落、预期短期难以明显改善、就业和收入修复受限的状况下，按揭早偿压力居高不下（6月16日，RMBS条件早偿率指数处于0.21的高位，较今年1月同期的0.08大幅上行）。伴随贷款重定价，LPR下调的效应将体现在居民的月供当中，利息节约、可支配收入增加下，有望提振居民的消费预期，从而为扩大内需、提振经济带来一系列“正反馈”。

尽管 2023 年一季度提前还款率指数已创近五年历史最高，但本次提前还款热潮主要驱动因素并未出现明显转变，居民对未来就业稳定及收入增长信心不足，且普遍可获得的投资收益仍然处于历史较低水平，惠誉博华预计短期内部分居民仍将采取减少贷款及投资的防御性家庭财务策略。此外，由于提前还款的居民人数较多，部分银行出现提前还款申请积压的情况，且从提交提前还款申请到实际扣款存在一段时间间隔，一部分来源于一季度年终奖等季节性收入的提前还款，最终实际数据表现将被滞后到二季度。

因此，惠誉博华认为，上述原因将使得二季度RMBS基础资产提前还款率再创新高，但此轮提前还款率的上升属于阶段性表现，随着经济复苏，导致本轮提前还款潮的因素也将逐渐消退，提前还款率最终仍将向长期均值回归。

交易的超额将减少，投资者或面临更高的再投资风险

上述研报分析称，基础资产还款率的升高，对银行间RMBS将产生双面影响。

一方面，优先级证券获得信用水平提升速度加快。由于国内个人住房贷款违约率较低，因此，通常情况下，在 RMBS 发行后，随着优先级证券本金的摊还，优先级证券获得的信用增级（Credit Enhancement，下称“CE”）会自然地提升。提前还款率升高，资产池本金大量提前回收，会加速兑付受偿顺序位于前列的优先级证券本金，从而推动优先级证券获得的CE加速增长，优先级证券将获得更多保护。

另一方面，交易积累的超额利差将减少。目前国内大部分存量 RMBS 交易资产池加权平均利率高于证券加权平均利率，在交易存续期间会积累超额利差，超额利差在弥补违约资产后，可用于证券本金的兑付，从而形成超额抵押，在所有证券兑付完毕后，余下金额将成为次级证券投资者的收益。提前还款率的大幅上升，加快了资产池和证券本金的衰减，压缩了超额利差。

此外，投资者或将面临更高的再投资风险。据了解，国内发行的 RMBS 证券结构大致分为两类：一是全部为过手摊还；二是计划摊还与过手摊还相结合。无论哪种结构，优先级证券中将至少保留一档过手摊还的优先级证券来吸收提前还款风险。当提前还款率升高后，持有最高级别过手摊还证券的投资者将率先面临再投资风险，然后波及持有偿付顺序靠后的过手摊还证券投资者。在极端情况下，提前还款率突破一定程度，或长期维持高位，过手摊还的证券先被偿付完毕，根据大部分交易的结构设置，计划摊还的证券将被转化为过手摊还，进入加速清偿的状态，此时，持有计划摊还证券的投资人亦将面临再投资风险。

对此，惠誉博华认为，目前国内RMBS证券结构设计较为稳健，过手摊还证券本金占比较大，能够提供相当程度的风险缓冲，发生上述极端情景的可能性较小，预计此次提前还款热潮不会给计划摊还证券的投资者带来再投资风险，但过手摊还证券投资者面临的再投资风险将更高。

（文章来源：21世纪经济报道）

关键词：