贝壳港股涨超10% 去年营收607亿、四季度扭亏为盈

房地产行业面临“前所未有的挑战”下,贝壳管理层再次于业绩会上强调“没有躺平”。

作为头部中介公司,贝壳(NYSE:BEKE;HKEX:2423)的业绩无可避免受到了房地产市场波动的影响。

3月16日晚间,贝壳发布的财报显示,2022年营业收入为607亿元,同比下降24.9%。营收下滑主要由于全年成交额(GTV)同比下降32.3%至约2.61万亿元。以致全年出现净亏损13.97亿元,而2021年净亏损为5.25亿元。


(资料图)

“这一轮市场波动是我们作为平台经历的第一次大考。”贝壳董事长兼首席执行官彭永东在业绩会上表示,为了应对市场波动,近两年贝壳内部快速进行了一系列调整,开启一体两翼战略,由规模扩张向有质量的发展转型,落地了一系列降本增效举措。

自去年第四季度开始,贝壳的运营数据开始出现多维度回暖。受全国核心城市、成都及长三角存量房市场复苏影响,2022年第四季度,贝壳存量房GTV四季度同比提升1.5%,虽然新房GTV同比下降26%,但整体表现优于市场平均水平。

因此,贝壳在去年四季度实现收入167亿元,超出业绩指引上限和市场一致预期。经营净利润扭亏回正至3.87亿元,2021年同期为亏损11.84亿元。

市场回暖在新的一年表现更为明显。彭永东在业绩会上表示,截至2月底,贝壳平台存量房交易同比大幅回升,交易量接近21年同期水平,即存量房交易最活跃的年度交易水平。新房承销数据也出现明显的同比回升,恢复至接近2020年疫情后的交易水平。

告别规模粗放拓展

过去两年间,贝壳的平台门店及经纪人数量在接续缩减。

按照贝壳披露的数据,截至2022年末,其经纪人数量为394020名,较上一年减少13.3%。截至2022年12月31日活跃经纪人数量为349681名,较上年减少14%。

截至2022年12月31日,贝壳的门店数量为40516家,较上年减少20.6%。截至2022年12月31日,活跃门店数量为37446家,较上年减少17.4%。

贝壳管理层在业绩会上表示,尽管22年平台门店和经纪人数出现下降,但是平台经纪人和门店的结构效率都在持续改善。同比增长5.5个百分点。德佑和贝联经纪人平均月度流失率降至不到5%,链家经纪人流失率降至3.1%。

随着市场回暖,一些出险房企开始重新招人,贝壳执行董事兼首席财务官徐涛回应规模扩张问题称,“今年没有大规模拓展门店和经纪人的计划。还是会继续聚焦在单人单店的效率,实现经纪人收入的提升,而不是过去的粗放拓展规模的方式,贝壳这点不会发生改变。”

在“本轮市场恢复,行业并不会快速的增加产能”的思虑下,贝壳2023年的规划是继续做大店、优质店,仅考虑在少数有规模诉求的城市做经纪人的增长,同时要提升店效与人效。

不过这也并不意味着贝壳要“固步自封”,在回答是否会缩减部分城市市场占比时,徐涛回应称,贝壳从来不以市占作为业务运营的考核指标,但在城市侧的规模需要达到一定门槛,自身网络和规模效应才能充分体现。

“对于我们表现最好的城市,我们会继续探索在细分领域的机会。而在竞争相对激烈的城市,规模仍有较大提升空间。例如上海是万亿级别的市场,目前市场覆盖规模仍远低于北京,我们会在这类城市积极落地一系列举措。”徐涛表示。

在市场活跃度下滑时期,抛去规模的野蛮生长,提效和风控就成了首要任务。

2021年底,贝壳推出了“快佣”模式,即开发商需提前垫付佣金,成交后快速结佣,经纪人的回款安全和积极性有所提高。

贝壳提供的数据显示,快佣占比在四季度达到44%,比例较2022年初翻倍。快佣项目平均去化套数较非快佣项目高35%,开发商也获得了更好的销售去化。

并且去年贝壳还陆续迭代开发商风险评估体系,来前置管理业务风险,国有房企占比持续提升,其销售占比提升至四季度的45%。

2022年,贝壳新房业务贡献利润率同比提升了4.4个百分点,且新房坏账实现全年冲回,四季度回款天数降至上市以来新低。

贝壳管理层表示,在新房业务侧今年仍会延续去年的高标准严要求,不会牺牲安全去拓展平台的规模,同时我们也会视市场和开发商的恢复情况做动态的调整。随着开发商现金流情况转好,回款情况相对改善,由此将带来他们在贝壳内部评级的被动提升,从而扩大合作。

家装、租房业务要实现突破

2022年是贝壳两翼赛道的出生生根之年。在将圣都家装的业绩合并入账、于北京、广州等城市落地门店之后,贝壳在家装家具方面的业绩增长明显。

数据显示,可比口径下,贝壳家装家居业务全年实现合同额69亿元,同比提升31%,其中贝壳“一体”业务合作贡献占比达33%。北京和杭州双城实现了年合同额超过10亿的第一个阶段性目标。

作为被寄予厚望的“两翼”之一,贝壳租房业务也在持续扩大。去年3月,贝壳把租房上升到战略层面,提出要实现2022年达到10万间房源。

数据显示,截至2022年贝壳租房业务进入了13个城市,总在管规模突破12万间,其中分散式租赁业务“省心租”的在管规模突破了7万套,已完成阶段性目标。

对于“两翼”业务,贝壳管理层在业绩会上表示,今年会在2022年已进入的城市里惯性增长,而不会追求全面快速的规模增长。同时要对整装业务进行科学管理转化,实现租房业务去化天数下降、消费者满意度,服务者和业务效率的提升。

“2023年我们想把几个重点城市去打透,让几个重点城市成为标杆业务,也就真正完成了从0.1~1的突破。然后到2024年,我们可以将这些标杆城市向全国去复制和推广。”

重点城市之一就是北京。数据显示,在北京市场,贝壳的整装家居和贝壳租房的业务收入占比由21年不到的3%,提升至22年超过11%。

在彭永东眼里,过去一年的行业调整周期,也验证了两翼对于房屋交易这个“一体”赛道不仅是自然的契合,更是反哺。

“展望2023年,面对近期市场的复苏信号,基于中性的市场观,我们一赛道策略会比较连贯,在降本增效和管控风险的基础上,持续深化运营。”彭永东表示。

对于今年第一季度业绩展望,贝壳预计一季度净收入总额将在180亿元至185亿元,由2022年同季度上升约43.4%至47.4%。

在营收预期提升之下,贝壳股价也迎来上涨。截止发稿时,贝壳在美股涨超5%,总市值为225.08亿美元;在港股涨幅为10.38%,总市值为1879亿港元。

(文章来源:界面新闻)

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